UpREIT vs DownREIT - نظرة عامة ، الميزات ، الاختلافات

يصف المصطلحان UpREIT مقابل DownREIT الاختلافات الموجودة في الهيكل المؤسسي لصناديق الاستثمار العقاري. تم تقديم مفهوم UpREIT ، الذي يرمز إلى "صناديق الاستثمار العقاري للشراكة الشاملة" ، في عام 1992. يسمح UpREIT لصناديق الاستثمار العقاري القائمة منذ فترة طويلة بتجميع جميع العقارات التي يمتلكونها في إطار هيكل REIT جديد دون بيع أي من العقارات إلى REIT. هذا يعني أن REIT الجديد لا يمتلك أي خصائص بشكل مباشر.

في الوقت نفسه ، يسمح DownREIT للمستثمر بأن يصبح شريكًا مع REIT من خلال الدخول في اتفاقية شراكة مشتركة. كلا الهيكلين يسمحان للمستثمرين بتأجيل ضرائب أرباح رأس المال ضريبة أرباح رأس المال هي ضريبة مفروضة على مكاسب رأس المال أو الأرباح التي يجنيها الفرد من بيع الأصول. يتم فرض الضريبة فقط بمجرد تحويل الأصل إلى نقد ، وليس عندما لا يزال في أيدي المستثمر. على بيع العقارات المقدرة.

ملخص سريع

UpREITs و DownREITs هي أنواع من الهياكل المؤسسية لصناديق الاستثمار العقاري التي تسمح للمستثمرين بتأجيل ضرائب أرباح رأس المال على بيع العقارات التي تم تقديرها.
يسمح UpREIT للمستثمرين بالمساهمة بممتلكاتهم من الاستثمار العقاري في شراكة شاملة مقابل وحدات شراكة محدودة.
يسمح DownREIT للمستثمرين بأن يصبحوا شركاء في اتفاقية شراكة مع REIT.

ما هو UpREIT؟

يعد UpREIT بديلاً عن DownREIT ، ويسمح لمالكي العقارات بالمساهمة في شراكة مظلة مقابل وحدات تشغيل محدودة تساوي قيمة الممتلكات المساهمة. يتم منح المستثمرين خيارات طرح ، والتي يمكن تحويلها إلى نقد أو أسهم REIT بعد فترة متفق عليها في المستقبل.

يمكن استخدام العائدات المستلمة للحصول على المزيد من العقارات ، أو سداد الديون ، أو لأغراض أخرى متعلقة بـ REIT. يتم تقسيم جميع وظائف الإدارة إلى الشراكة الشاملة ، ويعمل صندوق REIT الجديد كشركة قابضة. الشركة القابضة هي شركة لا تجري أي عمليات أو مشاريع أو مهام نشطة أخرى لنفسها. بدلا من ذلك ، هو موجود لغرض التملك.

يمكن أيضًا استخدام UpREITs كأداة للتخطيط العقاري ، حيث يمكن للمستثمرين نقل عقاراتهم إلى ورثتهم معفاة من الضرائب. يمكن للورثة تأجيل ممارسة خيار البيع إلى ما بعد وفاة المالك عندما يتم توسيع وحدات الشراكة إلى القيمة السوقية.

يمكنهم بعد ذلك ممارسة خيار البيع. الخيار A خيار البيع هو عقد خيار يمنح المشتري الحق ، ولكن ليس الالتزام ، لبيع الورقة المالية الأساسية بسعر محدد (يُعرف أيضًا بسعر التنفيذ) قبل أو عند انتهاء الصلاحية المحدد مسبقًا تاريخ. إنه أحد النوعين الرئيسيين من الخيارات ، والنوع الآخر هو خيار Call. دون دفع ضرائب أرباح رأس المال على القيمة المقدرة للأصول العقارية الأساسية. توفر ممارسة خيار البيع بعد وفاة مالك العقار سيولة أكبر لدفع الضرائب العقارية ومنع ضريبة الدخل على الضرائب اللاحقة.

ما هو داونريت؟

DownREIT هو هيكل أحدث نسبيًا مقارنة بـ UpREIT. على عكس UpREIT ، حيث يتم تنفيذ جميع أنشطة REIT على مستوى الشراكة ، فإن DownREIT هي شراكة مشتركة بين مالك العقار و REIT. تم إنشاء هيكل DownREIT لأصحاب العقارات الذين لا ينوون العمل تحت مظلة شراكة ، ولكن بدلاً من ذلك ، يصبح الملاك شركاء في شراكة محدودة مع REIT.

يمكن للشراكة المحدودة الجديدة امتلاك وتشغيل العقارات. قد يتم الحصول على بعض العقارات بشكل مباشر أو مملوك من خلال شراكات محدودة مع مالكي العقارات الذين ساهموا بممتلكات في الشراكة

يفضل المستثمرون الراغبون في تجنب دفع ضرائب أرباح رأس المال على بيع العقارات المقيمة إذا كانوا يعتقدون أن قيمة عقاراتهم ستتجاوز قيمة العقارات المملوكة لصناديق الاستثمار العقارية بشكل كبير. يعتمد الأداء الاستثماري لـ DownREIT على ممتلكات المالك ، وليس على محفظة REIT بالكامل. يمتلك المستثمر خيار طرح يمكن تحويله إلى أسهم REIT أو نقدًا ، وتعتمد قيمة التحويل على قيمة الاستثمارات العقارية لمالك العقار في ذلك الوقت بالذات.

ومع ذلك ، فإن هيكل DownREIT معقد نوعًا ما ، وغالبًا ما يقوم المستثمرون بتوظيف خدمات خبير ضرائب لمساعدتهم على تنظيم الاستثمار بشكل مناسب. تميل DownREITs إلى جذب انتباه دائرة الإيرادات الداخلية ، وقد تنظر وكالة الضرائب الفيدرالية في نقل الملكية إلى DownREIT كحدث خاضع للضريبة ، ما لم يتم تنظيمه بشكل صحيح.

مقارنة UpREIT مقابل DownREIT

1. المزايا الضريبية

تميل UpREITs إلى استخدامها على نطاق واسع من قبل المستثمرين العقاريين بسبب مزاياها الضريبية وبساطتها. إذا كان هدف المستثمر هو تأجيل ضرائب أرباح رأس المال ، فإن UpREIT هو الخيار الأفضل لأن نقل الملكية المقدرة من REIT لا يخلق حدثًا خاضعًا للضريبة.

تميل DownREITs إلى اعتماد هيكل تشغيل معقد. نتيجة لذلك ، قد يطلبون من المستثمر إنفاق المزيد على تعيين خبير ضرائب واستثمار لتقديم إرشادات حول كيفية تنظيم الاستثمار. إذا لم يتبع المستثمر القواعد التي توفرها مصلحة الضرائب عند نقل ملكية تقدر قيمتها ، فقد تعتبر وكالة الضرائب الفيدرالية المعاملة حدثًا خاضعًا للضريبة.

2. معدل العائد

يفضل استخدام DownREITs على UpREITs عندما يتوقع مالك العقار أن تزيد قيمة ممتلكاته عن محفظة REIT بالكامل. يعمل DownREIT كمشروع مشترك Real Estate Joint Venture يلعب المشروع المشترك العقاري (JV) دورًا مهمًا في تطوير وتمويل معظم المشاريع العقارية الكبيرة. المشروع المشترك هو ترتيب بين صندوق الاستثمار العقاري ومالك العقار ، ويتم الاحتفاظ بأصول مالك العقار فقط على مستوى الشراكة. لا يسير أداء الشراكة جنبًا إلى جنب مع أداء مجموعة العقارات العقارية الخاصة بصندوق الاستثمار العقاري.

عند ممارسة خيار البيع ، يتم ربط التحويل بقيمة أصول الشراكة في وقت التحويل وليس أصول الشراكة. من ناحية أخرى ، فإن وحدات الشراكة التي يحتفظ بها المستثمر في UpREIT ترتفع وتنخفض مع أسهم REIT وقد تؤدي إلى خسارة إذا فقدت الأسهم قيمتها في وقت التحويل.