معدل الرسملة (أو معدل الحد الأقصى للاختصار) يستخدم بشكل شائع في العقارات العقارات العقارات هي الممتلكات العقارية التي تتكون من الأراضي والتحسينات ، والتي تشمل المباني والتركيبات والطرق والهياكل وأنظمة المرافق. تمنح حقوق الملكية سند ملكية للأرض والتحسينات والموارد الطبيعية مثل المعادن والنباتات والحيوانات والمياه وما إلى ذلك ، وتشير إلى معدل العائد على الممتلكات بناءً على صافي الدخل التشغيلي (NOI) الذي يمثله العقار يولد. بمعنى آخر ، معدل الرسملة هو مقياس العائد الذي يتم استخدامه لتحديد العائد المحتمل على الاستثمار العائد على الاستثمار (ROI) العائد على الاستثمار (ROI) هو مقياس أداء يستخدم لتقييم عوائد الاستثمار أو مقارنة كفاءة الاستثمارات المختلفة . أو استرداد رأس المال.
تعرف على المزيد في دورة نمذجة العقارات في التمويل.
صيغة معدل الحد الأقصى
معادلة معدل الحد الأقصى تساوي صافي الدخل التشغيلي (NOI) مقسومًا على القيمة السوقية الحالية للأصل.
أين:
- صافي الدخل التشغيلي هو الدخل السنوي الدخل السنوي الدخل السنوي هو إجمالي قيمة الدخل المكتسب خلال السنة المالية. يشير الدخل السنوي الإجمالي إلى جميع الأرباح قبل إجراء أي خصومات ، ويشير صافي الدخل السنوي إلى المبلغ المتبقي بعد إجراء جميع الخصومات. ينطبق المفهوم على كل من الأفراد والشركات التي يولدها العقار بعد خصم جميع النفقات التي يتم تكبدها من العمليات بما في ذلك إدارة الممتلكات ودفع الضرائب.
- القيمة السوقية الحالية للأصل هي قيمة الأصول الملموسة الأصول الملموسة هي أصول ذات شكل مادي وتلك القيمة. تشمل الأمثلة الممتلكات والآلات والمعدات. يمكن رؤية الأصول الملموسة والشعور بها ويمكن أن تتلف بسبب الحريق أو الكوارث الطبيعية أو الحوادث الأصول غير الملموسة ، من ناحية أخرى ، تفتقر إلى الشكل المادي وتتكون من أشياء مثل الملكية الفكرية في السوق.
أهمية معدل الرسملة
يتم استخدام معدل الرسملة لمقارنة فرص الاستثمار المختلفة. على سبيل المثال ، إذا كان كل شيء آخر متساويًا ، عقار بمعدل سقف 10٪ مقابل 3٪ عقار آخر ، فمن المرجح أن يركز المستثمر على العقار بمعدل سقف 10٪.
يشير السعر أيضًا إلى مقدار الوقت المستغرق لاسترداد استثمار في عقار. على سبيل المثال ، إذا كان أحد العقارات يأتي بحد أقصى 10٪ ، فسوف يستغرق المستثمر 10 سنوات لاسترداد استثماره (يسمى "رأس المال بالكامل").
على الرغم من كونه مقياسًا مهمًا في مقارنة فرص الاستثمار ، إلا أنه لا ينبغي للمستثمرين أبدًا أن يبنيوا الشراء على معدل الحد الأقصى للعقار وحده. من المفيد ملاحظة أن معدلات الحد الأقصى المختلفة تمثل مستويات مختلفة من المخاطر - يشير معدل الحد الأقصى المنخفض إلى مخاطر أقل بينما يشير معدل الحد الأقصى إلى مخاطر أعلى. لذلك ، لا يوجد معدل أقصى "مثالي" - يعتمد ذلك على تفضيل المخاطرة للمستثمر.
على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك عقارين في مواقع جغرافية مختلفة - أحدهما في منطقة ضواحي مرغوبة للغاية والآخر في جزء متدهور من المدينة. سيظهر العقار في منطقة الضواحي المرغوبة للغاية سقفًا منخفضًا من خلال القيمة السوقية المرتفعة للأصل. على العكس من ذلك ، فإن الممتلكات الواقعة في الجزء المتدهور من المدينة ستأتي بسقف أعلى ، ينعكس من خلال القيمة السوقية المنخفضة لذلك الأصل.
مثال معدل الحد الأقصى
جون مستثمر يتطلع لشراء عقار استثماري. من خلال تلقيه دورات في العقارات ، يتذكر أن معدل الرسملة هو مقياس فعال في تقييم العقارات. يحدد جون ثلاث عقارات مع نفقاتها ودخلها السنوي وقيمها السوقية:
بعد إجراء العمليات الحسابية للخصائص أعلاه ، يدرك جون أن الخاصية C تُرجع أعلى معدل حد أقصى.
في عالم بسيط ، قد يعتمد جون في شرائه على السعر وحده. ومع ذلك ، فهو مجرد واحد من العديد من المقاييس التي يمكن استخدامها لتقييم العائد على العقارات التجارية. على الرغم من أن معدل الحد الأقصى يعطي فكرة جيدة عن العائد النظري للعقار على الاستثمار ، إلا أنه يجب استخدامه بالاقتران مع مقاييس أخرى مثل إجمالي مضاعف الإيجار ، من بين أشياء أخرى كثيرة. لذلك ، يجب استخدام مقاييس أخرى جنبًا إلى جنب مع معدل الرسملة لقياس مدى جاذبية فرصة العقارات.
دورة النمذجة العقارية
إذا كنت تريد أن تتعلم كل شيء عن كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي ، ومعدلات الرسملة ، وحتى كيفية بناء نموذج مالي لمشروع تطوير ، فراجع دورة النمذجة المالية العقارية. سيعلمك البرنامج كيفية بناء نموذج في Excel من البداية.
ملخص سعر الحد الأقصى
- معدل الرسملة هو مقياس للربحية يستخدم لتحديد عائد استثمار الممتلكات العقارية.
- يتم حساب معادلة معدل الرسملة كصافي الدخل التشغيلي مقسومًا على القيمة السوقية الحالية للأصل.
- يمكن استخدام معدل الرسملة لتحديد خطورة فرصة الاستثمار - يشير معدل الرسملة المرتفع إلى مخاطر أقل بينما يشير معدل الرسملة المنخفض إلى مخاطر أعلى.
- يجب استخدام معدل الرسملة جنبًا إلى جنب مع المقاييس الأخرى ، ولا ينبغي للمستثمرين أبدًا أن يبنيوا عملية شراء على معدل رسملة الممتلكات وحدها.
قراءات ذات صلة
Finance هو المزود الرسمي للشهادة العالمية لمحلل التقييم والنمذجة المالية (FMVA) ™ FMVA ، انضم إلى أكثر من 350600 طالب يعملون في شركات مثل Amazon و JP Morgan و Ferrari ، وهو برنامج مصمم لمساعدة أي شخص على أن يصبح محللًا ماليًا على مستوى عالمي . لمواصلة تطوير حياتك المهنية ، ستكون الموارد الإضافية أدناه مفيدة:
- أسس النمذجة المالية العقارية أسس النمذجة المالية العقارية تعرف على أسس النمذجة المالية العقارية في هذا الدليل التمهيدي لبناء نموذج مالي لمشروع تطوير عقاري.
- الاستثمار: دليل المبتدئين الاستثمار: دليل المبتدئين ، سيعلمك دليل الاستثمار للمبتدئين في التمويل أساسيات الاستثمار وكيفية البدء. تعرف على الاستراتيجيات والتقنيات المختلفة للتداول ، وحول الأسواق المالية المختلفة التي يمكنك الاستثمار فيها.
- معدل العائد معدل العائد معدل العائد (ROR) هو ربح أو خسارة استثمار خلال فترة زمنية مشتركة مع التكلفة الأولية للاستثمار معبرًا عنها كنسبة مئوية. يعلم هذا الدليل الصيغ الأكثر شيوعًا
- معدل تشغيل الإيرادات معدل تشغيل معدل الإيرادات معدل تشغيل الإيرادات هو مؤشر للأداء المالي يأخذ الإيرادات الحالية للشركة في فترة معينة (أسبوع ، شهر ، ربع سنوي ، إلخ) ويحولها إلى رقم سنوي للحصول على المكافئ للعام بأكمله. غالبًا ما تستخدم الشركات سريعة النمو هذا المقياس ، حيث إن البيانات التي مضى عليها بضعة أشهر يمكن أن تقلل من الحجم الحالي للشركة. دليل ، مثال ، صيغة