تشير مخاطر الدفع المسبق إلى مخاطر سداد المبلغ الأساسي (أو جزء من المبلغ الأساسي) القائم على القرض قبل الأوان. وبعبارة أخرى ، فإن مخاطر الدفع المسبق هي مخاطر السداد المبكر لقرض من قبل المقترض.
فهم مخاطر الدفع المسبق
قد تبدو مخاطر الدفع المسبق غير بديهية من حيث أن سداد القرض في فترة زمنية أقصر يعتبر مخاطرة. ومع ذلك ، بالنسبة للمقرض ، قد يكون من الأفضل أن يكون لديه قرض قائم لفترة أطول من الوقت. لفهم مخاطر الدفع المسبق ، نقدم مثالاً.
ضع في اعتبارك قرضًا بقيمة اسمية 1000 دولار. تبلغ فائدة القرض 10٪ على القيمة الاسمية للقرض. على المقترض أن يقوم بسداد مدفوعات الفائدة السنوية. مصاريف الفوائد تنشأ مصروفات الفوائد من الشركة التي تمول من خلال عقود الإيجار أو الديون الرأسمالية. تم العثور على الفائدة في بيان الدخل ، ولكن يمكن أيضًا حسابها من خلال جدول الديون. يجب أن يحدد الجدول جميع أجزاء الدين الرئيسية التي تتحملها الشركة في ميزانيتها العمومية ، وأن يحسب الفائدة بضربها على مدى ثلاث سنوات. على هذا النحو ، سيحصل المُقرض على 1300 دولار على مدى فترة القرض. جدول سداد القرض موضح أدناه:
بعد ذلك ، افترض أن للمقترض خيار سداد مبلغ القيمة الاسمية قبل نهاية الثلاث سنوات. في هذا السيناريو ، يمكن للمقترض نظريًا أن يسدد القيمة الاسمية البالغة 1000 دولار في نهاية السنة الأولى وينتهي به الأمر بعدم دفع فائدة في السنتين 2 و 3 (بسبب سداد القيمة الاسمية في نهاية السنة الأولى). عند القيام بذلك ، سينتهي الأمر بالمقرض فقط بتلقي 100 دولار من ربح القرض. جدول الدفع في هذا السيناريو موضح أدناه:
على هذا النحو ، فإن مخاطر الدفع المسبق هي مخاطر قيام المقترض بسداد المبلغ الأساسي المستحق (أو جزء من المبلغ الأساسي المستحق) قبل الأوان ، وبالتالي يتسبب في حصول المُقرض على مدفوعات فائدة أقل.
مخاطر الدفع المسبق في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي ورقة مالية مضمونة برهن عقاري أو مجموعة من الرهون العقارية. MBS هي ورقة مالية مدعومة بالأصول يتم تداولها في السوق الثانوية ، والتي تمكن المستثمرين من الربح من أعمال الرهن العقاري التي تواجه عادة مخاطر الدفع المسبق. يتكون الضمان المدعوم بالرهن العقاري من مجموعة من قروض المنازل التي يمكن للمستثمرين شراؤها. يقوم المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بتحصيل مدفوعات الفائدة التي تتم عن طريق قروض الإسكان الأساسية. على هذا النحو ، عندما يسدد أصحاب المنازل قروضهم في وقت أبكر من المتوقع ، يواجه المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري خطر الحصول على مدفوعات فائدة مستقبلية أقل ناتجة عن قروض الإسكان الأساسية.
للتخفيف من مخاطر الدفع المسبق التي يواجهها المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، يتم عادة فرض غرامات الدفع المسبق على أصحاب المنازل الذين يسددون قروضهم العقارية في وقت أبكر مما هو متوقع.
معدلات الفائدة ومخاطر الدفع المسبق
على الرغم من وجود العديد من العوامل التي يمكن أن تؤدي إلى قيام المقترض بسداد قرضه في وقت أبكر مما هو متوقع ، فإن العامل الدافع يميل إلى أن يكون تغيرات في أسعار الفائدة سعر الفائدة يشير معدل الفائدة إلى المبلغ الذي يفرضه المقرض على المقترض لأي شكل من أشكال الديون ، يتم التعبير عنها بشكل عام كنسبة مئوية من أصل الدين. .
على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك أن صاحب المنزل يأخذ قرضًا منزليًا بسعر عائم (أي أن سعر الفائدة على قرض المنزل يزداد مع زيادة سعر الفائدة في السوق والعكس صحيح).
- إذا انخفضت أسعار الفائدة ، فسيكون لدى صاحب المنزل حافز لإعادة تمويل قرض المنزل ذي السعر العائم إلى قرض منزل بسعر ثابت. في هذا السيناريو ، ستزيد احتمالية إعادة تمويل قرض السكن من مخاطر الدفع المسبق للمقرض الأصلي.
- إذا زادت أسعار الفائدة ، فسيكون لدى صاحب المنزل حافز لسداد قرض المنزل بسرعة أكبر لتجنب مدفوعات الفائدة المستقبلية المرتفعة. في هذا السيناريو ، سيؤدي إجراء مدفوعات أساسية في وقت مبكر إلى تقليل مدفوعات الفائدة المستقبلية وزيادة مخاطر الدفع المسبق للمقرض.
على هذا النحو ، تلعب التغييرات في أسعار الفائدة دورًا رئيسيًا في زيادة مخاطر الدفع المسبق التي يواجهها المقرضون.
مثال عملي
يأخذ صاحب المنزل رهنًا عقاريًا الرهن العقاري هو قرض - يقدمه مقرض الرهن العقاري أو أحد البنوك - يمكّن الفرد من شراء منزل. في حين أنه من الممكن الحصول على قروض لتغطية التكلفة الكاملة للمنزل ، إلا أنه من الشائع تأمين قرض لحوالي 80٪ من قيمة المنزل. بمعدل فائدة 15٪. في وقت الحصول على قرض عقاري ، كان سعر الفائدة في السوق 15٪. بعد عامين ، أصبح سعر الفائدة في السوق 10٪. اشرح مخاطر الدفع المسبق ، إن وجدت ، التي يواجهها المُقرض.
الحل: يواجه المُقرض مخاطر الدفع المسبق على الرهن العقاري بسبب التغيير في أسعار الفائدة في السوق من 15٪ إلى 10٪. يمتلك صاحب المنزل حافزًا ، بافتراض عدم وجود غرامات مدفوعة مقدمًا أو رسوم إعادة تمويل ، لإعادة تمويل الرهن العقاري من معدل فائدة 15٪ إلى معدل فائدة أقرب إلى سعر فائدة السوق الحالي البالغ 10٪. عند القيام بذلك ، سوف يتخلى المُقرض عن مدفوعات الفائدة (بسعر الفائدة الأعلى) التي كان من الممكن أن يقوم بها صاحب المنزل على مدار فترة الرهن العقاري.
مصادر إضافية
تقدم Finance شهادة محلل التقييم والنمذجة المالية (FMVA) ™ FMVA ، انضم إلى أكثر من 350600 طالب يعملون في شركات مثل Amazon و JP Morgan و Ferrari لمن يتطلعون إلى الارتقاء بمهنهم إلى المستوى التالي. لمواصلة التعلم وتطوير قاعدة المعرفة الخاصة بك ، يرجى استكشاف الموارد المالية الإضافية ذات الصلة أدناه:
- معدل الفائدة السنوي الساري معدل الفائدة السنوي الساري معدل الفائدة السنوي الفعلي (EAR) هو معدل الفائدة الذي يتم تعديله لمضاعفة فترة معينة. ببساطة ، الفعال
- Fannie Mae Fannie Mae الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري ، المعروفة عادة باسم فاني ماي ، هي كيان ترعاه حكومة الولايات المتحدة تم إنشاؤه لتوسيع سوق الرهن العقاري الثانوي من خلال إتاحة الرهون العقارية للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. لا تقدم الرهون العقارية للمقترضين ، ولكنها تشتري وتضمن الرهون العقارية
- ميثاق القرض هو اتفاقية تنص على شروط وأحكام سياسات القرض بين المقترض والمقرض. تمنح الاتفاقية المقرضين مجالاً لتقديم أقساط سداد القروض مع الحفاظ على مركز إقراضهم. وبالمثل ، نظرًا لشفافية اللوائح ، يحصل المقترضون على توقعات واضحة
- يشير التراجع عن الرفض إلى الموقف الذي يتراجع فيه أحد الطرفين عن وعد أو يخالف اتفاقية أو عقدًا كان قد قبله مسبقًا. كل يوم،