نهج مقارنة المبيعات (العقارات) - نظرة عامة ،

يعتمد نهج مقارنة المبيعات على المبيعات الحديثة لممتلكات عقارية مماثلة لتلك التي يتم تقييمها. يجب أن يقع العقار قيد المقارنة أيضًا في نفس الموقع والاستخدام الحالي.

نهج مقارنة المبيعات

ملخص سريع

  • نهج مقارنة المبيعات هو أحد الأساليب الثلاثة المستخدمة في تقييم العقارات. طرق التقييم الأخرى هي نهج التكلفة والدخل.
  • يستخدم نهج تقييم مقارنة المبيعات في العقارات بيانات مبيعات العقارات المماثلة لتحديد القيمة السوقية للعقار.
  • يجب على المثمن استخدام ما لا يقل عن ثلاث عقارات تم بيعها مؤخرًا ومتشابهة عند تحديد القيمة الحالية للعقار.

فهم نهج مقارنة المبيعات

أثناء تقييم قيمة العقار الخاضع ، يتم إجراء تعديلات الأسعار وفقًا لميزات العقار القابل للمقارنة.

إذا كانت خاصية الموضوع تفتقر إلى ميزة معينة موجودة في الممتلكات المماثلة ، يتم تعديل السعر لأسفل وفقًا للقيمة المنسوبة إلى ميزة معينة. وبالتالي ، إذا كانت الخاصية تأتي مع ميزة قيمة غير موجودة في الخاصية المقارنة ، يتم تعديل القيمة لأعلى وفقًا لذلك. يتم ذلك حتى الوصول إلى الرقم النهائي بعد مقارنة ما لا يقل عن ثلاث عقارات تم بيعها مؤخرًا وما شابهها.

يشكل نهج مقارنة المبيعات للتقييم جزءًا مهمًا من تحليل السوق المقارن لمتخصصي التقييم. نهج السوق المقارن هو الأساس لتحديد القيمة السوقية السائدة للعقارات التي يتم الاستحواذ عليها. بالتعاون مع طرق التقييم الأخرى ، يعتبر نهج مقارنة المبيعات تقديرًا تقريبيًا للبائعين والمستثمرين وصندوق الاستثمار العقاري (REIT) صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو صندوق استثمار أو ورقة مالية تستثمر في العقارات المدرة للدخل . يتم تشغيل الصندوق وتملكه من قبل شركة من المساهمين الذين يساهمون بالمال للاستثمار في العقارات التجارية ، مثل المكاتب والمباني السكنية ، والمستودعات ، والمستشفيات ، ومراكز التسوق ، وسكن الطلاب ، ومثمنين الفنادق ، وعامة الناس.

نظرًا للطبيعة الديناميكية والأسواق العقارية المتغيرة باستمرار ، يجب على المستثمرين التحقق بشكل متكرر من أسعار العقارات المعروضة للبيع. تتغير الأسواق بسرعة ، ويجب أن يكون جميع اللاعبين على دراية بالاتجاهات الحالية. بناءً على الظروف السائدة ، يمكن إلزام البائعين والمستثمرين إما برفع أو خفض مطالبهم ليكونوا على قدم المساواة مع اتجاهات السوق.

البحث عن الممتلكات المثالية المماثلة

الخاصية المماثلة هي الأكثر تشابهًا مع خاصية الموضوع. يجب أن تتطابق أوجه التشابه مع جميع التفاصيل العامة للممتلكات. تتضمن الأوصاف العامة للممتلكات عدد غرف النوم والحمامات وحجم الأمتار المربعة وما إلى ذلك. تتضمن بعض التناقضات المسموح بها حمامًا إضافيًا ولون الطلاء وأوصاف أخرى غير مهمة.

يجب أن تقتصر مقارنة الخصائص المقارنة على العقارات القريبة قدر الإمكان في موقعها الفعلي. ذلك لأن العقارات في مواقع مختلفة قد يكون لها قيم سوق مختلفة على الرغم من أنها تشترك في الكثير من أوجه التشابه.

على سبيل المثال ، الشقق السكنية العقارات السكنية العقارات السكنية العقارات السكنية هي صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك وتدير الوحدات السكنية للتأجير للمستأجرين. يمكن تصنيف صناديق الاستثمار العقاري السكنية إلى هياكل فردية أو متعددة العائلات متاحة للشغل لأغراض غير تجارية. قد تشمل الوحدات السكنية ومنازل العطلات ومساكن الطلاب القريبة من منطقة الأعمال المركزية التي تجذب تقييمًا أعلى من العقارات الموجودة بعيدًا عن منطقة الأعمال المركزية. هناك اعتبار آخر يجب أخذه وهو أخذ العقارات التي تم بيعها مؤخرًا قدر الإمكان.

تأتي العقارات المباعة مؤخرًا بتقديرات تقريبية أفضل من العقارات التي تم بيعها قبل بضعة أشهر أو سنوات نظرًا لأن أسواق العقارات تتغير بانتظام. إذا لم تكن هناك عقارات مماثلة في نفس الموقع ، ففكر في العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المواقع القريبة ، بدلاً من الانتقال بعيدًا في الوقت المناسب أثناء البحث عن العقارات المماثلة.

عوامل تعديل التقييم

1. الصفات المقارنة

يجب أن تكون خاصية الموضوع مشابهة قدر الإمكان للممتلكات المماثلة ، مما يقلل بشكل كبير من الحاجة إلى التعديلات. تأتي التعديلات من اختلافات المقارنة التي شوهدت من خاصية الموضوع.

2. مصلحة الملكية

يمكن تعديل قيمة الموضوع إما لأعلى أو لأسفل ، اعتمادًا على مصلحة ملكية العقار المعني. على سبيل المثال ، يتم تقييم الفائدة البسيطة للرسوم بطريقة مختلفة عن فائدة الرسوم بموجب عقد الإيجار. وبالتالي ، فإن مصلحة الملكية هي قضية خلافية في التقييم.

3. ظروف السوق

ظروف السوق هي محددات أخرى في تعديلات التقييم. قد ترتفع أسعار العقارات أو تنخفض اعتمادًا على اتجاهات السوق السائدة. قد يقوم البائعون بتخفيض أسعارهم للحصول على فرص أفضل للاستحواذ ، اعتمادًا على المنافسة في الوقت الحالي. قد يتغير السوق حتى في غضون أسبوع.

4. الموقع

المحدد الآخر هو موقع العقار المعني. تعتبر العقارات الواقعة نسبيًا بالقرب من البنية التحتية الرئيسية مثل المطارات والطرق والمراكز التجارية المركزية وما إلى ذلك ذات قيمة أعلى من تلك الموجودة في أماكن أبعد.

العوامل الرئيسية ، مثل أنماط حركة المرور ، ومرافق التسوق صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة هي نوع من صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك وتدير عقارات البيع بالتجزئة في مناطق الأعمال المركزية والمناطق الراقية. يؤجر مساحة البيع بالتجزئة إلى ، والوصول إلى المرافق الاجتماعية ، قد يساهم أيضًا في التعديلات بسبب الاختلافات بين الممتلكات الخاضعة والممتلكات المماثلة.

خاتمة

يستفيد نهج مقارنة المبيعات من التشابه بين الخصائص التي تتم مقارنتها. يتراوح التشابه من مدى حداثة البيع أو الإدراج إلى التشابه في وصف الكيانات المقارنة. من الواضح أنه لا توجد وحدات متطابقة قابلة للمقارنة ؛ ومن ثم ، هناك حاجة لإجراء تعديلات اعتمادًا على الاختلافات في الميزات.

يعتمد نهج مقارنة المبيعات بشكل كبير على بيانات المبيعات الحديثة ، وقد لا يكون مناسبًا إذا لم تكن هناك بيانات مبيعات حديثة. لذلك ، يجب أن يستخدم التقييم العقاري الذي يفتقر إلى المبيعات الغنية والبيانات الحديثة وسائل بديلة. ومع ذلك ، في حالة كانت البيانات الحديثة كافية ، فإن أفضل طريقة للتقييم هي طريقة تقييم العقارات مقارنة بالمبيعات.

قراءات ذات صلة

Finance هو المزود الرسمي لشهادة محلل الائتمان والمصرفية المعتمد (CBCA) ™ CBCA اعتماد محلل الائتمان والائتمان المعتمد (CBCA) ™ هو معيار عالمي لمحللي الائتمان الذي يغطي التمويل والمحاسبة وتحليل الائتمان وتحليل التدفق النقدي ، نمذجة العهد ، وسداد القروض ، والمزيد. برنامج شهادة ، مصمم لتحويل أي شخص إلى محلل مالي على مستوى عالمي.

من أجل مساعدتك في أن تصبح محللًا ماليًا على مستوى عالمي والارتقاء بحياتك المهنية إلى أقصى إمكاناتك ، ستكون هذه الموارد الإضافية مفيدة للغاية:

  • وسيط العقارات التجارية وسيط العقارات التجارية وسيط العقارات التجارية هو وسيط بين البائعين والمشترين للعقارات التجارية ، والذي يساعد العملاء على بيع العقارات التجارية أو تأجيرها أو شرائها. يتمتع سمسار العقارات التجارية بحرية العمل إما كوكيل مستقل أو كعضو في شركة وساطة عقارية تجارية.
  • نهج التكلفة (العقارات) نهج التكلفة (العقارات) يعتمد نهج التكلفة لتقييم العقارات على افتراض أن تكلفة العقار يجب أن تكون مساوية لتكلفة بناء
  • التقادم الموضعي التقادم المحلي التقادم المحلي هو نوع من الإهلاك على الممتلكات العقارية والذي تسببه عوامل أخرى غير العقار نفسه. يمكن للعوامل إما
  • نموذج التطوير العقاري نموذج التطوير العقاري نموذج التطوير العقاري يتكون عادة من قسمين: ملخص الصفقة ونموذج التدفق النقدي. ضمن ملخص الصفقة ، جميع الافتراضات المهمة