الأموال المعدلة من العمليات - نظرة عامة ، كيفية الحساب ، مثال

الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) هي مقياس للأداء المالي لصندوق الاستثمار العقاري ، ويتم استخدامه كبديل للأموال من العمليات (FFO) FFO - الأموال من العمليات FFO أو الأموال من العمليات هو مقياس للتدفق النقدي الناتج من العمليات التجارية التي غالبًا ما تستخدمها صناديق الاستثمار العقاري - صناديق الاستثمار العقاري. الأموال من العمليات (FFO) هي المبلغ الفعلي للتدفق النقدي الناتج عن العمليات التجارية الأساسية. توجه إلى FFO. يعد AFFO إجراءً أفضل مقارنةً بـ FFO لأن الأول يأخذ في الاعتبار تكاليف صيانة الممتلكات العقارية على مدار حياته. يتم الحصول على قيمة AFFO من خلال إجراء تعديلات على رقم FFO لخصم النفقات المتكررة المطلوبة للحفاظ على تشغيل الممتلكات العقارية وتوليد الإيرادات.

الأموال المعدلة من العمليات

تعديل آخر تم إجراؤه على رقم FFO هو تحديد الإيجارات ، الذي يوزع نفقات الإيجار على مدى عمر العقار. يستخدم المستثمرون AFFO كمؤشر أفضل على قدرة REIT على دفع أرباح الأسهم من صافي أرباحها.

ملخص

  • الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) هي مقياس للأداء المالي لصندوق الاستثمار العقاري ، ويتم استخدامه كبديل للأموال من العمليات (FFO).
  • يتم حسابه عن طريق إجراء تعديلات على قيمة FFO لخصم النفقات المتكررة المعتادة واستخدام التبطين المباشر للإيجارات.
  • يستخدم المستثمرون والمحللون AFFO لتحديد قدرة الشركة على دفع أرباح الأسهم للمساهمين في المستقبل.

كيفية حساب الأموال المعدلة من العمليات

عند حساب AFFO ، فإن الخطوة الأولى هي حساب الأموال من العمليات ، والتي تقيس التدفقات النقدية من أنشطة التأجير في REIT. تم تقديم FFO في الأصل من قبل الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) كمقياس للتدفقات النقدية الناتجة عن صناديق الاستثمار العقاري.

يتم الحصول على FFO عن طريق خصم أي مكاسب من بيع العقارات من صافي الدخل وإعادة إضافة تكاليف الاستهلاك والإطفاء. يتم استبعاد قيمة المكاسب من بيع العقارات من حساب FFO لأن المعاملات هي أحداث لمرة واحدة لا تؤثر على أرباح REIT المستقبلية. صيغة FFO موضحة أدناه:

FFO = صافي الدخل - مكاسب مبيعات الأصول الأساسية + الإهلاك + الإطفاء

بمجرد الحصول على قيمة FFO ، يتم بعد ذلك خصم أي نفقات متكررة مرسملة ومستهلكة. تتضمن النفقات التكاليف التي يتم تكبدها للحفاظ على العقارات المملوكة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT). صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو صندوق استثمار أو ورقة مالية تستثمر في العقارات المدرة للدخل. يتم تشغيل الصندوق وتملكه من قبل شركة من المساهمين الذين يساهمون بأموال للاستثمار في العقارات التجارية ، مثل المكاتب والمباني السكنية والمستودعات والمستشفيات ومراكز التسوق وسكن الطلاب والفنادق. تتضمن بعض هذه التكاليف مشاريع الطلاء ، واستبدال الأسطح ، وإعادة السجاد ، وتحسينات المستأجر ، وما إلى ذلك. هناك تعديل آخر تم إجراؤه على FFO وهو التبطين المباشر للإيجار ، والذي يوزع نفقات الإيجار والتأجير بالتساوي على مدى فترة عقد الإيجار.

يتم إعطاء صيغة AFFO أدناه:

AFFO = FFO - النفقات الرأسمالية المتكررة - الإيجارات المباشرة

مثال عملي على AFFO

خلال الفترة المشمولة بالتقرير الماضي ، أعلنت ABC المحدودة عن صافي دخل قدره 2.5 مليون دولار. تكبدت أيضًا 100000 دولار و 150.000 دولار في شكل إهلاك وإطفاء. يشير الإطفاء إلى فعل سداد دين من خلال مدفوعات أصغر مجدولة ومحددة مسبقًا. في كل منطقة تقريبًا ينطبق فيها مصطلح الإطفاء ، تتم هذه المدفوعات في شكل أصل الدين والفائدة. يرتبط المصطلح أيضًا ارتباطًا وثيقًا بمفهوم الاستهلاك. التكاليف ، على التوالي ، خلال الفترة. كما حققت الشركة ربحًا قدره 500 ألف دولار من بيع عقارين في محفظتها. كما تكبدت خسارة قدرها 80000 دولار أمريكي من بيع ممتلكات أخرى خلال نفس الفترة.

في نفس الفترة ، أبلغت ABC Limited أيضًا عن إيجارات مباشرة بقيمة 130،000 دولار ونفقات رأسمالية متكررة قدرها 200000 دولار ، والتي تم تكبدها عند إجراء إصلاحات على الأسقف واستبدال HVAC والسجاد والتحسينات الهيكلية الأخرى على الممتلكات التي تمتلكها.

باستخدام المعلومات الواردة أعلاه ، يمكننا حساب AFFO على النحو التالي:

الخطوة 1: احسب قيمة FFO.

FFO = 2500000 دولار أمريكي + 100000 دولار أمريكي + 150000 دولار أمريكي - (500000 دولار أمريكي - 80000 دولار أمريكي)

FFO = 2،750،000 دولار - 420،000 دولار

FFO = 2330000 دولار

الخطوة 2: اقتطع النفقات الرأسمالية المتكررة والإيجارات المباشرة من قيمة FFO.

AFFO = FFO - النفقات الرأسمالية - تعديلات الإيجارات المباشرة

AFFO = 2،330،000 دولار - 200000 دولار - 130،000 دولار

AFFO = 2،000،000 دولار

FFO مقابل AFFO

وفقًا لـ NAREIT ، فإن FFO هو المقياس الأكثر شيوعًا للأداء التشغيلي لصندوق REIT. وهو يساوي قيمة صافي الدخل بالإضافة إلى الاستهلاك والإطفاء للممتلكات ويستثني المكاسب أو الخسائر من بيع العقارات المملوكة لصندوق الاستثمار العقاري. توفر NAREIT إرشادات حول كيفية حساب صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بها. ومع ذلك ، فإنه يعمل فقط كرقم تكميلي ، ويمكن للشركات استخدام صيغ FFO مختلفة للإبلاغ عن المعلومات. أيضًا ، يأتي FFO مع نقاط ضعف ، ويحاول AFFO معالجة بعض أوجه القصور.

تم تقديم AFFO لحل بعض نقاط الضعف في FFO ، ويعتبر مقياسًا أفضل للتدفق النقدي المتبقي للمساهمين. يخصم تكلفة تشغيل محفظة العقارات من FFO. التكاليف المخصومة هي التكاليف التي يجب على الشركة دفعها للحفاظ على استمرار العمل ، ولا يمكن دفع هذه التكاليف للمساهمين كأرباح. تشمل التكاليف النفقات المتكررة المعتادة التي تتم رسملتها وإطفاءها ، بالإضافة إلى تحديد الإيجارات.

توفر قيمة AFFO للمستثمرين صورة أوضح عن قدرة REIT على توزيع الأرباح. أيضًا ، على عكس FFO ، تفتقر NAREIT إلى تعريف محدد لـ AFFO ، وهذا يعني أن صناديق الاستثمار العقاري تتمتع بمرونة أكبر بشأن التعديلات التي يجب إجراؤها على FFO للحصول على قيمة AFFO النهائية.

مصادر إضافية

تقدم Finance شهادة محلل التقييم والنمذجة المالية (FMVA) ™ FMVA ، انضم إلى أكثر من 350600 طالب يعملون في شركات مثل Amazon و JP Morgan و Ferrari لمن يتطلعون إلى الارتقاء بمهنهم إلى المستوى التالي. لمواصلة التعلم والتقدم في حياتك المهنية ، ستكون الموارد المالية التالية مفيدة:

  • عائد جميع المخاطر (ARY) عائد جميع المخاطر (ARY) عائد جميع المخاطر (ARY) هو مقياس عقاري تقليدي يستخدم إيرادات الإيجار السنوية لتحديد القيمة الرأسمالية للاستثمار. تشتمل ARY على كل من العائدات الإجمالية والصافية. يشمل العائد الصافي خصم بعض المصاريف - أتعاب المساحين ، أتعاب الإدارة ، الإصلاحات ، تكاليف التشغيل - التي لا يتم خصمها في إجمالي العائد.
  • صيغة التدفق النقدي الحر صيغة التدفق النقدي الحر (FCF) صيغة FCF = النقد من العمليات - النفقات الرأسمالية. يمثل FCF مقدار التدفق النقدي الناتج عن العمل بعد خصم النفقات الرأسمالية
  • الدخل التشغيلي الدخل التشغيلي ، يشار إليه أيضًا باسم أرباح التشغيل أو الأرباح قبل الفوائد والضرائب (EBIT) ، هو مقدار الإيرادات المتبقية بعد خصم التكاليف التشغيلية المباشرة وغير المباشرة. لا يتم أخذ مصروفات الفوائد وإيرادات الفوائد ومصادر الإيرادات غير التشغيلية الأخرى في الاعتبار عند حساب دخل التشغيل
  • مصاريف الإيجار مصاريف الإيجار تشير مصاريف الإيجار إلى التكلفة الإجمالية لاستخدام خاصية الإيجار لكل فترة إعداد تقارير. عادة ما تكون من بين أكبر النفقات التي تبلغ عنها الشركات. عادة ما تكون مصاريفان فقط أكبر من مصاريف الإيجار: تكلفة البضائع المباعة (COGS) ومصاريف التعويض (الأجور).