يمكن وصف P / FFO ، أو السعر إلى الأموال من العمليات ، بأنه طريقة موثوقة وحديثة لتحديد قيمة صناديق الاستثمار العقاري الخاصة (REIT) مقابل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا مقابل الصناديق العقارية المتداولة علنًا. يمكن تصنيف صناديق الاستثمار العقاري (REITs) إلى إما خاصة أو عامة ، متداولة أو غير متداولة. تستثمر صناديق الاستثمار العقاري على وجه التحديد في قطاع العقارات ، وتقوم بتأجير وجمع إيرادات الإيجار على العقارات المستثمرة. يتم حساب مقياس P / FFO عن طريق إضافة الاستهلاك والإهلاك إلى صافي الدخل ثم خصم المكاسب من بيع العقارات.
على عكس الطرق التقليدية الأخرى لتحديد قيمة REIT مثل EPS (ربحية السهم) ، تعد ربحية السهم (EPS) مقياسًا رئيسيًا يستخدم لتحديد حصة المساهم المشترك من أرباح الشركة. يقيس EPS ربح كل سهم مشترك و P / E (السعر إلى الأرباح) نسبة الأرباح السعرية نسبة أرباح السعر (P / E Ratio) هي العلاقة بين سعر سهم الشركة والأرباح لكل سهم. يمنح المستثمرين فكرة أفضل عن قيمة الشركة. يُظهر P / E توقعات السوق وهو السعر الذي يجب أن تدفعه لكل وحدة من الأرباح الحالية (أو المستقبلية) ، FFO موثوق به إلى حد كبير. في تقييم FFO ، يكون صافي الدخل هو المحصلة النهائية ، على الرغم من أنه يتضمن قيمة مصروفات الاستهلاك. في معظم الأعمال ،الاستهلاك هو مصروف مقبول يتم تخصيصه كجزء من تكلفة الاستثمار. ومع ذلك ، في العقارات ، ترتفع قيمة العقارات ، ونادرًا ما تنخفض قيمتها مثل الأصول الأخرى مثل المعدات أو الآلات.
صافي الدخل هو مقياس أدنى لأداء العقارات. على عكس صافي الدخل ، يستبعد FFO الاستهلاك ، مما يجعله مقياسًا مفضلًا لأداء العقارات. يتعين على الشركات الكشف عن FFO وقيم الدخل الصافي في الهوامش في كل فترة إبلاغ. FFO يساوي صافي الدخل بالإضافة إلى الاستهلاك والإطفاء. يشير الإطفاء إلى فعل سداد الدين من خلال مدفوعات أصغر مجدولة ومحددة مسبقًا. في كل منطقة تقريبًا ينطبق فيها مصطلح الإطفاء ، تتم هذه المدفوعات في شكل أصل الدين والفائدة. يرتبط المصطلح أيضًا ارتباطًا وثيقًا بمفهوم الاستهلاك. مطروحًا منه أي مكاسب على مبيعات العقارات. يتم طرح المكاسب لأنها غير متكررة وليست جزءًا من العمليات الأساسية للشركة.
ملخص سريع
- يتم احتساب P / FFO (السعر إلى الأموال من العمليات) عن طريق إضافة الاستهلاك والإهلاك إلى صافي الدخل ثم خصم المكاسب من بيع العقارات.
- يمكن اقتباس P / FFO كرقم الكيان بأكمله بالكامل أو على أساس كل سهم.
- يساعد P / FFO ، جنبًا إلى جنب مع الإجراءات الأخرى مثل AFFO و FFO multiple و P / E ، في تقييم صناعة العقارات.
قدرات P / FFO
P / FFO هو مقياس أفضل لأداء REIT من أي إجراءات محاسبة تكاليف أخرى. تزداد قيمة العديد من الاستثمارات العقارية بمرور الوقت ، ويجب عدم استهلاكها مثل الأنواع الأخرى من الأصول. ومع ذلك ، فإن العديد من إجراءات محاسبة التكاليف التقليدية تفرض الاستهلاك كمصروف بينما تزداد قيمة العديد من الممتلكات بمرور الوقت. يعتبر FFO مؤشرا جيدا لقيمة REIT لأنه لا يأخذ في الحسبان الاستهلاك في العقارات ولكنه يضيف قيمة الاستهلاك مرة أخرى إلى صافي الدخل.
يقوم FFO بخصم أي مكاسب أو خسائر من بيع الأصول ، لأن تضمين المعاملة سيؤدي إلى تباينات في الإيرادات المبلغ عنها في كل فترة. من شأنه أن يعرض الشركة على أنها مربحة للغاية عندما تحقق أرباحًا من بيع العقارات في فترة واحدة ، بينما في فترات أخرى ، قد يُنظر إلى الشركة على أنها غير مربحة عندما لا تبيع أي عقارات. طرق التقييم الأخرى لا تأخذ نفس الاعتبارات ، مما يجعلها غير موثوقة.
نقاط الضعف في P / FFO
لا يمثل P / FFO استقطاعات النفقات الرأسمالية. النفقات الرأسمالية تشير النفقات الرأسمالية إلى الأموال التي تستخدمها الشركة لشراء أو تحسين أو صيانة الأصول طويلة الأجل لتحسين كفاءة أو قدرة الشركة. الأصول طويلة الأجل عادة ما تكون مادية ولها عمر إنتاجي لأكثر من فترة محاسبية واحدة. مثل صيانة العقارات في المحفظة الحالية. النفقات الرأسمالية مثل إعادة طلاء المباني واستبدال الأسقف البالية مهمة في الحفاظ على مستويات عالية في العقارات. لا يأخذ FFO في الحسبان هذه النفقات ، وبالتالي فهو ليس رقمًا متبقيًا حقيقيًا بعد خصم جميع النفقات والنفقات. تعالج الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) نقاط الضعف هذه عن طريق حساب التعديلات المتروكة.
يعتبر AFFO بمثابة مؤشر أفضل لقيمة صناديق الاستثمار العقاري من FFO. يفضل قسم AFFO على FFO لعدة أسباب. أحد الأسباب هو أنه يعطي رقمًا تقديريًا أفضل لقيمة REIT مع رقم متبقي أكثر دقة لمستهلكي البيانات. يمكنه أيضًا التنبؤ بشكل أكثر دقة بقيمة الأرباح المستقبلية ، مما يمكّن المستثمرين من التخطيط لاستثمارات الأسهم.
الأموال من العمليات لكل سهم (FFOPS)
يتم الحصول على FFOPS بقسمة عائدات العمليات في الشركة على عدد الأسهم. يُلزم القانون صناديق الاستثمار العقارية بتوزيع غالبية أرباحها الصافية الخاضعة للضريبة على المساهمين كأرباح. ذلك لأنهم يخضعون للضريبة كدخل فردي وليس كشركة ، والتي تقع في شريحة ضريبية أعلى. لذلك ، تساعد FFOPS في تحديد قيمة السهم للاستثمار.
يتم تحديد FFOPS عن طريق إضافة الاستهلاك والإهلاك مرة أخرى إلى صافي الدخل ، ثم طرح أي مكاسب في المبيعات من المجموع ، مما يعطي FFO. ثم يتم تقسيم النتيجة على المجموع الإجمالي للأسهم في المحفظة ، مما يعطي قيمة السهم الواحد للأموال من العمليات. مصطلح FFOPS والنقد من العمليات لكل سهم هما مصطلحان مختلفان يعنيان أشياء مختلفة. هذا الأخير هو عنصر مهم في بيان التدفق النقدي بينما يستخدم الأول لتقييم قيمة REIT.
متعددة FFO
مضاعف FFO هو العامل الذي من خلاله يحدد FFO لكل سهم قيمة العقار. يتم تقييم مضاعف FFO بأخذ سعر السهم وتقسيمه على FFO لكل سهم. يساعد FFO في استكمال FFO في تقييم REIT. كلاهما يستخدم في قياس أداء الاستثمار.
قراءات ذات صلة
Finance هو المزود الرسمي لشهادة محلل التقييم والنمذجة المالية (FMVA) ™ FMVA ، انضم إلى أكثر من 350600 طالب يعملون في شركات مثل Amazon و JP Morgan و Ferrari ، المصمم لتحويل أي شخص إلى محلل مالي على مستوى عالمي.
من أجل مساعدتك في أن تصبح محللًا ماليًا على مستوى عالمي والارتقاء بحياتك المهنية إلى أقصى إمكاناتك ، ستكون هذه الموارد الإضافية مفيدة للغاية:
- معدل الحد الأقصى (REIT) معدل الحد الأقصى (REIT) هو مقياس مالي يستخدمه المستثمرون العقاريون لتحليل الاستثمارات العقارية ، وتحديد معدل العائد المحتمل على أساس
- الأموال من قالب العمليات الأموال من نموذج العمليات يسمح لك هذا الأموال من قالب العمليات بحساب FFO باستخدام الصيغة: FFO = صافي الدخل + (مصروفات الإهلاك + مصروفات الاستهلاك + الخسائر من بيع الأصول) - (المكاسب من بيع الأصول + الفائدة الدخل) الأموال من العمليات (FFO) ، هو المبلغ الفعلي للتدفق النقدي الناتج عن العمليات التجارية
- الدخل التشغيلي الدخل التشغيلي ، يشار إليه أيضًا باسم أرباح التشغيل أو الأرباح قبل الفوائد والضرائب (EBIT) ، هو مقدار الإيرادات المتبقية بعد خصم التكاليف التشغيلية المباشرة وغير المباشرة. لا يتم أخذ مصروفات الفوائد وإيرادات الفوائد ومصادر الإيرادات غير التشغيلية الأخرى في الاعتبار عند حساب دخل التشغيل
- صناديق الاستثمار العقاري الخاصة مقابل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا مقابل صناديق الاستثمار العقاري الخاصة المتداولة علنًا مقابل صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا مقابل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا. يمكن تصنيف صناديق الاستثمار العقاري (REITs) إلى إما خاصة أو عامة ، متداولة أو غير متداولة. تستثمر صناديق الاستثمار العقاري على وجه التحديد في قطاع العقارات ، وتقوم بتأجير وتحصيل إيرادات الإيجار على العقارات المستثمرة