نهج التكلفة (العقارات) - نظرة عامة ، كيفية الحساب ، القيود

يعتمد نهج التكلفة لتقييم العقارات على افتراض أن تكلفة العقار يجب أن تكون مساوية لتكلفة بناء عقار مماثل من البداية. تتضمن تكلفة بناء العقار قيمة الأرض الأساسية وقيمة التحسينات والإنشاءات في الموقع ، ناقصًا تكلفة إهلاك التحسينات.

يعمل نهج التكلفة على افتراض أنه ليس من المنطقي دفع ثمن أكثر من تكلفة بناء عقار معادل. يشار أحيانًا إلى طريقة تقييم نهج التكلفة على أنها طريقة تقييم المقاول.

ملخص سريع

نهج التكلفة هو أحد الأساليب الثلاثة الرئيسية المستخدمة في حساب قيمة العقارات.
تعتمد طريقة نهج التكلفة على افتراض أن المشتري المحتمل للعقار يجب أن يدفع ثمنًا يساوي تكلفة إنشاء مبنى مكافئ.
القيمة السوقية للممتلكات العقارية هي مجموع قيمة الأرض وتحسينات الموقع على الأرض ، ناقصًا أي إهلاك متراكم.

كيف تعمل

يعتمد نهج التكلفة على المنطق القائل بأن المشترين المطلعين لن يدفعوا مقابل عقار أكثر مما سيكلفهم بناء عقار مماثل من نقطة الصفر وبنفس مستوى المنفعة. نهج التكلفة مناسب للممتلكات الفريدة ، مثل الكنائس أو المدارس ذات المكونات الفريدة. أيضًا ، بالنسبة للعقار الجديد ، من السهل تقدير تكلفة البناء منذ أن تم إجراء التحسينات مؤخرًا.

صيغة حساب نهج التكلفة هي كما يلي:

قيمة العقار = تكلفة الاستبدال / الاستنساخ - الإهلاك + قيمة الأرض

نظرًا لأن نهج التكلفة لا يعتمد على خصائص قابلة للمقارنة أو قدرة الممتلكات على توليد الإيرادات ، فإن تدفقات الإيرادات تعد تدفقات الإيرادات هي المصادر المختلفة التي تربح الشركة الأموال من بيع السلع أو تقديم الخدمات منها. تعتمد أنواع الإيرادات التي تسجلها الشركة على حساباتها على أنواع الأنشطة التي تقوم بها الشركة. انظر الفئات والأمثلة ، تراعي الطريقة المبلغ الذي سيتم تكبده لبناء عقار اليوم ، على افتراض أن الهيكل الحالي سيتم تدميره وإعادة بنائه من جديد. ومن ثم ، فإنه يأخذ في الاعتبار قيمة الأرض التي تم بناء العقار فيها ، ناقصًا أي خسارة في القيمة.

خطوات طريقة نهج التكلفة

فيما يلي عملية أسلوب نهج التكلفة للتقييم العقاري:

1. تقدير تكلفة الاستنساخ أو الاستبدال للهيكل

تتضمن الخطوة تقدير التكلفة الحالية لبناء الهيكل من البداية وتحسينات الموقع. يمكن تقدير التكلفة باستخدام الطريقتين التاليتين:

طريقة الاستبدال

تقدر طريقة الاستبدال تكلفة إنشاء مبنى بنفس المنفعة مثل الهيكل الذي يتم تقييمه ، باستخدام مواد البناء الحالية والمعايير والتصاميم والتخطيطات.

طريقة التكاثر

طريقة الاستنساخ تقدر تكلفة إنشاء نسخة مكررة من الممتلكات باستخدام مواد مماثلة وممارسات البناء كما أنه يستخدم التصميمات والمعايير والتخطيطات التي كانت موجودة في وقت إنشاء العقار.

كلما كان العقار أقدم وتاريخيًا ، زاد الفرق بين تكاليف الاستبدال والاستنساخ. يعد بناء خاصية مكررة لمبنى تاريخي أكثر تكلفة من تكرار منزل حديث لأن شراء المواد وإجراء تحسينات على الموقع سيكلف أكثر.

بالنسبة للعقار المبني حديثًا ، لا يوجد فرق كبير بين تكاليف الاستبدال والاستنساخ. على سبيل المثال ، افترض أن تكلفة الاستنساخ / الاستبدال تقدر بمليون دولار.

2. تقدير الاستهلاك من التحسينات

الاستهلاك هو الخسارة في قيمة المبنى و / أو تحسيناته ، ويسبب الفرق بين قيمة التحسينات والقيمة الحالية المساهمة للتحسينات. عند تقدير إهلاك العقار ، يجب مراعاة الإهلاك المادي والوظيفي والاقتصادي.

يشير الاستهلاك المادي إلى البلى الذي يحدث مع تقدم العمر في المبنى ، بينما يحدث الاستهلاك الوظيفي مع التغيرات في أذواق المستهلكين وتفضيلاتهم على مدار فترة زمنية.

ينتج الاستهلاك الاقتصادي عن الاتجاهات السلبية الخارجية ، مثل انهيار أرباب العمل الرئيسيين ، والركود الركود الركود هو مصطلح يستخدم للدلالة على التباطؤ في النشاط الاقتصادي العام. في الاقتصاد الكلي ، يتم التعرف على حالات الركود رسميًا بعد ربعين متتاليين من معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي السلبية. ، والتطورات السلبية الجديدة (مثل إنشاء محطة معالجة الصرف الصحي في الحي). في هذه الحالة ، دعنا نفترض أن الاستهلاك المتراكم هو 150000 دولار.

3. تقدير القيمة السوقية للأرض

الخطوة التالية هي تقدير قيمة الأرض التي يُبنى عليها العقار. أنسب طريقة لتقدير قيمة الأرض هي طريقة المقارنة المباشرة ، حيث يتم الحصول على السعر الحالي للأرض من قيمة قطع الأراضي المباعة حديثًا. إنها القيمة السوقية التي ستدفعها مقابل الأرض اليوم إذا كانت شاغرة. في هذه الحالة ، لنفترض أن القيمة السوقية للأرض تبلغ 750 ألف دولار.

4. خصم الاستهلاك المتراكم من تكلفة الاستنساخ / الاستبدال

بعد الحصول على القيمة الإجمالية لاستهلاك التحسينات ، قم بخصم الرقم من تكلفة الاستنساخ أو الاستبدال المقدرة التي تم الحصول عليها في الخطوة الأولى. في حالتنا ، يتم حسابها على النحو التالي:

تكلفة الاستبدال / الاستنساخ 1،000،000 دولار

مخصوماً منه : الإهلاك المتراكم 150000 دولار

التكلفة المستهلكة للهيكل 850.000 دولار

5. أضف التكلفة المستهلكة للهيكل إلى القيمة المقدرة للأرض

تتمثل الخطوة الأخيرة في إضافة التكلفة المستهلكة للهيكل والتحسينات على القيمة المقدرة للأرض. يتم الحصول على الرقم على النحو التالي:

تكلفة الاستبدال / الاستنساخ 1،000،000 دولار

مخصوماً منه : الإهلاك المتراكم 150000 دولار

التكلفة المستهلكة للهيكل 850.000 دولار

يضاف : القيمة التقديرية للأرض 750 ألف دولار

القيمة الإجمالية للعقار: 1،600،000 دولار

حدود نهج التكلفة

أحد قيود نهج التكلفة هو أنه يفترض أن المشتري في وضع يمكنه من العثور على قطعة أرض شاغرة لبناء عقار مماثل ، وهذا ليس هو الحال دائمًا. إذا لم يكن هناك أرض شاغرة ، فإن القيمة المقدرة للعقار ستكون غير دقيقة.

أيضًا ، يمكن تطوير منطقة ما بشكل كامل ، ويمكن للسلطات المحلية أن تكون مقيدة للتطويرات الجديدة ، وبالتالي سيكون من غير العملي تقدير قيمة الأراضي في تلك المنطقة.

من القيود الأخرى أنه سيكون من الصعب تقدير إهلاك العقارات القديمة لأن هناك العديد من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار. على سبيل المثال ، قد لا تكون مواد البناء المستخدمة أثناء بناء الممتلكات القديمة متاحة أو قيد الاستخدام. يتيح تقدير قيمة مثل هذه الخاصية مساحة كبيرة للذاتية.